最近だとオフィスを賃貸契約にて借りるケースが増えています。
事業が軌道に乗るまでは賃貸オフィスでの事業を行う企業も少なくありません。
また、賃貸物件でも同じですが、退去の際に必要になるのが「原状回復工事」です。
賃貸アパートなどにおいては、大掛かりな工事にはなりにくいでしょうが、その範囲や費用においてトラブルが発生することも少なくありません。
そこで今回は、スムーズな原状回復工事が実施できる事柄についてご紹介したいと思います。
原状回復について
賃貸オフィス、マンション、アパートにおいての「原状回復」については、退去する際に借りたときと同じ状態に戻すことを約束させられます。
賃貸契約を結ぶ際、契約書にもその旨がしっかり明記されています。
退去の際に入居したときの状態に回復させて、貸主に引き渡すことは法律で定められた義務でもあります。
この原状回復に関するトラブルについては、貸主、借人の認識の違いからも起こっています。
ここでポイントになるのが「入居後の損傷については借人に原状回復の義務があること」「通常の使用で劣化した部分の原状回復義務は貸主にあること」の2点になります。
原状回復の範囲について
原状回復の範囲については、オフィスを例にして考えてみましょう。
・オフィスに持ち込んだ家具、備品、照明器具、オフィスを仕切るために設置したパーテーションなどは撤去
・入居後に整備した電気や電話配線の撤去
・看板を取り付けている場合は撤去
・壁や天井、床の汚れを除去するハウスクリーニングを施す
などがあります。契約内容によってはこの他にも原状回復工事を必要にする場合もあります。
また、原状回復にかかる費用はこうした範囲の場合には全て借人の負担になります。
負担にならない範囲
負担にならない範囲というのは、普通に使用していれば経年劣化する状態のモノに関してをいいます。
例えば、床や壁の色褪せ、ポスターなどを貼るために画鋲を使った場合に刺した穴の補修、トイレのニオイ（消臭）など、普通に使用していれば、現れる汚れ、キズなどについては貸主が費用を負担することになります。
また、賃貸契約を結ぶ際に敷金礼金を支払っている場合には、そちらからハウスクリーニング費用が徴収され、残った敷金礼金を返還してもらえます。
借人には借りたときの状態に戻す費用だけがかかる内容です。
借りたときには掃除もされていますから、そうした清掃費だけが徴収されます。
注意点について
借人には、退去時の原状回復義務があります。賃貸契約書にもその原状回復についての範囲が明記されています。
まずは記載内容の確認をしましょう。
原状回復の範囲については、経年劣化、通常消耗については負担になりません。
賃貸オフィスとして使用していたとしたら「特別消耗」になるかどうかがポイントです。
借人の使い方によって発生する汚れ、キズになります。
消耗している範囲のみを回復させるのか、それとも全体なのか、曖昧な場合もあります。
例えば、喫煙で生じた壁や天井の変色も、壁紙の一部のみか全部を張替えるのか、ニオイも消臭させるのかなど、細かな範囲指定がされているかどうかがポイントです。
トラブル回避には原状回復工事をする前に、しっかり話し合いをしましょう。
注意点としては、入居時の状態を借人が証明できないことにあります。
なので、できる限り、入居者は入居前にその空間をカメラやスマホで撮影しておくと良いでしょう。
他にも、入居前に気づいたキズなどを見学時に貸主に伝えておいたり、メモをとっておくのも良いでしょう。
トラブル時の話し合いで有効な手段に使えます。
