賃貸物件は賃貸人にとっては資産価値を下げたくはないでしょう。
賃借人が退去したのち、次の入居者が住みやすいように原状回復工事をしなければなりません。
しかし、工事費についてはすべて賃貸人の負担になるのでしょうか。
原状回復工事・リフォームをメインに施工する会社
まず、賃貸物件の原状回復工事に特化したリフォーム会社が存在することを知っておきましょう。
ハウスクリーニングをはじめ、入退去時のクロスの張替え、クッションフロアやフローリングの張替え、さらには電気工事や水道工事などのあらゆる原状回復関係の工事を行ってくれます。
なので、不動産管理会社、オーナー、入居者に満足できることは間違いありません。
原状回復工事にて、きれいな状態へ戻すことを考えると、こうした会社が必ずや、助けになってくれます。
原状回復とは？
一般的に原状回復とは、賃貸物件の賃借人が退去する際「入居時（契約時）と同じ状態に戻すこと」をいいます。
これは、賃貸人にとっては「物件の資産価値を下げない」ための工事になります。
基本的に原状回復の義務については、賃借人側にあるとされています。
契約書類にも「賃借人は、物件の明け渡しをする際、原状回復する義務がある」という趣旨の書類に目を通すことになっています。
もちろん、ポケットマネーから出すのではありません。
基本的に原状回復にかかった工事費用は、契約時に賃借人が賃貸人に収めた「敷金」からあてることになっています。
事前に収めているため、すぐに現金を必要にしないのが一般的です。
敷金は、保険金のような役割を持ちます。
家賃を滞納されたときの賃料としてや、建物を損傷されたときの修繕費用などにあてられます。
なかには、敷金・礼金ゼロという場合もありますし、原状回復工事が思った以上にかかった場合に出る残金については、賃借人が退去する際に精算して返す義務があります。
賃借人と賃貸人とで異なる価値観
賃借人にとって原状回復は、借りる前と同じ状況に戻すことだけですが、賃貸人にとっては違います。
建物を維持し、資産価値を守る必要になるのです。
原状回復工事で定期的にメンテナンスすることで修繕ができ、建物の経年劣化を最小限に抑えられます。
定期的にメンテナンスをすることで、入居率や空室対策にもつながるため、原状回復は評価や利益に影響する作業にもなり得ます。
原状回復についての考え方
原状回復のトラブルの多くは、賃借人と賃貸人の間で起きます。
「何を基準に」「誰が判断して」「どんな状態に戻すのか」、そこがハッキリしないこともあります。
もとに戻すといっても、新築物件を退去時に新築の状態に戻すことはムリがあります。
どんな建物も経年変化や経年劣化していくので、防ぎようがありません。
そのため、原状回復の範囲と考え方について、例を見てみましょう。
・経年変化による自然な劣化や損耗
・賃借人が普通に住んでいたことによる通常の損耗
・賃借人の故意や過失、あるいは通常の使い方ではない損耗
上記のうち、修繕する費用は毎月支払う家賃あるいは敷金（契約内容による）に含まれていると考えると、賃貸人が負担するものではありません。
ただし、契約内容によっては「経年変化による劣化の修繕」のボーダーラインが曖昧な場合もあるので、契約時に気になる点は質問しておきましょう。
ちなみに、故意や過失になると、賃借人が費用を全額負担します。
このように、賃借人と賃貸人の間に生じるトラブルを回避するために、国土交通省がガイドラインを定めています。
できる限り、このガイドラインをチェックしてから契約書を交わすようにするとトラブルを回避できるでしょう。
まとめ
原状回復工事では、基本的に敷金から賄うことになりますから、実質、賃借人が支払うことになります。
しかし、賃貸人にとっては資産価値にあたいする内容ですから、契約書も詳細内容によることも。しっかり双方確認しながら、入退室の手続きをしましょう。
