賃貸物件を利用すると、原状回復義務が発生します。
物件を借りていた間、傷や汚れが生じたら、基本的に修繕してから家主に返すのが法的ルールです。
しかし、これには例外もありますので、詳しく知っておく方が損をしません。
家主がなんでも「原状回復義務」と言うときの対策として、基本知識をチェックしておきましょう。
１．原状回復義務とは？
「現状」回復と書くべきでは、と感じる方もいるかもしれません。
しかし、正しくは「原状」回復義務で、現状とするのは誤りです。
原状と言うのは、賃貸物件の元々の状態を示します。
つまり、建物や土地を借りた当時の状態に戻しましょう、と言うのが原状回復義務です。
現状と言う言葉は物件の今の状態を指しますから、この場合での利用は、好ましくありません。
これは、法律上で定められた制度で、賃貸借契約の借主（物件を借りた方）の義務とされています。
土地や建物などを使うと、どうしても傷や汚れが生じるはずです。
もし、現状、傷などのダメージがあれば、それを修復する責任を一定の範囲で借主が負います。
退去時には、きちんと元通りに復旧する必要があるのです。
例えば、うっかり壁に穴を開けたり、掃除をサボってお風呂場がカビだらけになったりしたら、そのままの現状ではいけません。
そのような場合、復旧やクリーニング費用は、入居者である借主の負担となる可能性があるのです。
ただ、傷や汚れが生じても、全て借主の責任ではありません。
原状回復義務には一定の範囲があり、なんでも借主が負担する必要はないのです。
どこまでが借主の義務になるかの線引きは少し複雑ですが、一般的な目安を押さえておきましょう。
２．現状回復義務はどこまで負担すべき？見極め方をチェック
まず、原状回復義務の義務を負うかどうかの境目になるのが、現状の傷や汚れが、通常損耗によるか否かです。
通常損耗と言うのは、一般的な使用方法で、どうしても発生してしまう傷や汚れのこと。
人間が建物で生活すると、どれだけ気を使っても、ある程度はダメージが発生してしまうものです。
そのようなダメージの復旧は、借主ではなく、貸主であるオーナーが負うべきとされています。
例えば、テレビや冷蔵庫をおいていたら、背面の壁にどうしても黒ずみが生じます。他に、エアコンを使うと、内部にどうしても、汚れが溜まるでしょう。
これが通常損耗と呼ばれ、原則的に借主は原状回復義務を負いません。
逆に、家具を乱雑に移動させてフローリングを傷だらけにしたり、壁に釘やビスの穴を開けたりしていると、借主負担となる可能性が高いです。
なお、通常損耗は経年劣化とは異なる概念とされます。経年劣化は、何もしなくても性能や機能が失われることです。
プラスチックの日焼けや、畳の変色などが挙げられるでしょう。
通常損耗は、入居者が通常の範囲で生活する上で生じる損耗のことなので、経年劣化よりも広範囲を含みます。
３．原状回復義務に関するトラブルに備えよう
上記の通り、通常損耗による場合は、借主の責任ではないのが一般的なルールです。
しかし、賃貸借契約においては、それにも関わらず、原状回復義務にまつわるトラブルは、極めて多い現状になっています。
現状、トラブルが絶えない主な理由は、通常損耗の捉え方が人によって異なる点と、特約によって原状回復義務が強化されている点です。
まず、通常損耗の範囲ですが、家主や土地所有者は、ちょっとした傷でも借主負担にして欲しいと考えます。
カーペットの凹みや、ボイラーの故障などは入居者に修繕して欲しいので、色々と注文を付けてくるでしょう。
逆に、借主の方は「これは自分の責任じゃない」と感じることも多いはず。
また、賃貸借契約書を読むと、特約として原状回復義務の内容が変更されていることも多いです。
一般的には、借主が負担すべき復旧義務が重くなっているケースがほとんどでしょう。
原状回復の範囲を特約で変更しても構いませんが、その全てが有効なわけではありません。
ケースバイケースですが、特約が無効になる場合もあるため、借主としては必ずしも泣き寝入りせず、対応方法を検討したいものです。
まとめ
賃貸借契約における原状回復義務について説明してきました。
土地や建物を退去する時の現状が、借りた当時の状態と異なるなら、退去の際には元通りに復旧させる義務を、借主が負うと言うのが基本です。
ただ、複雑な側面がある制度なので、専門家に相談するのもおすすめ。原状回復工事の際には、専門性のある業者を選ぶと安心に繋がるでしょう。
