賃貸物件を退去するとき、故意や過失でつけてしまった傷や汚れに対しては借主が原状回復費用を負担しなければいけません。入居時に支払っている敷金は、退去時の原状回復費に充てられますが、一般的にきれいに部屋を使用した場合、払い戻されることもあります。
しかし、借主負担となる範囲を正しく理解していないと、予想以上に費用がかかってしまい、トラブルになるケースも多く見られます。賃貸物件における原状回復の対象範囲と負担割合について解説するので、ぜひ参考にしてください。
賃貸物件における原状回復の意味
原状回復とは、アパートやマンションなど賃貸物件を退去する際、経年劣化によるものは差し引いて、故意や過失による傷・汚れを復旧する義務のことです。入居時に支払う敷金は、借主が部屋を傷つけたり汚したりした場合に原状回復費用に使用されます。
通常の生活で生じた傷や汚れは借主負担なし
結論からいうと、通常の生活を行っていてできた傷や汚れは借主が負担する必要はありません。
1998年に国土交通省が定めた「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には、原状回復とは賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧することと定義されています。
つまり、通常の生活を行ってできた傷などに対しては借主に原状回復の義務はないということです。しかし、賃貸借契約書の内容によっては原則が当てはまらない特約が記載されている場合があるので、賃貸物件を借りる際には十分に確認しましょう。
原状回復の負担範囲
国土交通省のガイドラインにより、通常の生活を行ってできた傷や汚れは借主に原状回復の義務がないことは分かりましたが、具体的にはどのあたりから負担義務が生じるのでしょうか？
借主と貸主に分けて、原状回復の負担範囲について解説します。
借主
借主の過失や故意によってできた傷や汚れは原状回復の対象になります。具体的な例は以下のとおりです。
・不注意で鍵を破損した
・タバコによるヤニ汚れ
・キャスター付きの椅子でフローリングに傷をつけた
・引っ越し作業中の傷
・ペットによる傷やニオイ
・窓を開けっ放しにしてできた雨水によるシミ
・釘やネジを使用して棚を取り付けた穴の跡
貸主
経年劣化や通常損耗によるものは貸主が費用を負担します。具体的な例は以下のとおりです。
・家具の設置によってできたクッションフロアのへこみ
・次の入居者へ向けての鍵の取り換え
・耐用年数を過ぎた給湯器の交換
・自然災害による破損
・ポスターやカレンダーなどを貼った画鋲の穴
原状回復費の負担割合
借主が原状回復のための費用を負担する場合、全額を支払う必要はありません。国土交通省が定めたガイドラインにもあるように、原状回復の費用には経過年数が考慮される場合があります。カーペット・クッションフロア・壁紙などの場合、6年で残価価値が1円となるよう計算する決まりです。
たとえば、借主が破損した壁の補修は、原則、借主負担です。破損個所のみ補修すると周りのクロスと色が合わなくなるため、一面張り替えることも考えられます。その場合は、壁紙一面分から経年劣化や通常損耗を差し引いた分が借主負担になります。
原状回復費用を負担しなくてはいけない場合は、経過年数が考慮されているか確認することが大切です。必要以上に費用を負担してしまうリスクを減らしましょう。
まとめ
賃貸物件における原状回復費用について、通常の生活を行ってできた傷や汚れに関しては借主に負担義務はありません。しかし、故意や過失によっての破損は原状回復する必要があり、ものによっては経過年数が考慮されない場合もあります。トラブルにならないように、契約内容の確認と日ごろの掃除は気を付けて行うようにしましょう。
