マンションやアパートなどの賃貸住宅から退去する際に、入居者とオーナーとの間でトラブルになることの多いのが、「原状回復」です。壁に画鋲などの傷が付いていたり、浴槽にカビが付着していたりすると、敷金を原状回復のための修繕費に充てるという理由で、オーナーが返還してくれないというトラブルが起きがちです。
傷や汚れなどに対する修繕費の負担義務
賃貸住宅の入居者には「善管注意義務」が課されています。善管注意義務というのは、「善良なる管理者の注意義務」を略したものであり、賃貸物件から退去するまで、最善の注意を払って使用する義務があるということです。
従って、わざと（故意に）賃貸物件を破損させたり、不注意や間違った使用方法で（過失）賃貸物件に損傷を与えたりすると、善管注意義務を怠ったことになり修繕費の負担義務が発生します。
「故意」の場合は誰にでも判断しやすいですが、問題なのが「過失」です。例えば、タバコの火で畳を焦がせば明らかに過失ですが、画鋲で開けた穴が過失とは言い難い面があります。
なお、敷金とは入居者が賃料を滞納したり、不注意等によって賃貸住宅に損傷や破損を与えたりした場合の修繕費用を担保するため、入居者がオーナーに預け入れるお金のことです。
仮に、賃料の滞納があった場合、オーナーは入居者に対する「未払賃料債権」を得ることになり、入居者は支払いの債務を負います。また、賃貸住宅を損傷された場合は、オーナーに「損害賠償債権」が発生します。そして、入居者が債務を履行しないと（支払いをしないと）、オーナーはその債権額を敷金から差し引くことができます。
賃貸住宅の原状回復義務と画鋲による傷の修繕費の負担
入居者は賃貸住宅から退去する際に、「原状回復」をしなければなりません。この原状回復の範囲に対して、国土交通省のガイドラインでは以下のように定めています。
『賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の範囲を超えるような使用による損耗等を復旧すること』
要するに、賃貸住宅の原状回復で求められるのは室内から入居者の所有物である家具や家電製品などの搬出、および取付けてあるエアコンや網戸などの撤去、ゴミの処理です。従って、画鋲の穴の修繕は原状回復の範囲に含まれていないため、修繕費を負担する必要はありません。
自然損耗や経年劣化に対する修繕
自然損耗（通常の使用による損耗）や、経年劣化（年数が経つことで生じる劣化）に対する修繕は原状回復義務には含まれていません。つまり、原状回復とは、ハウスクリーニングまでして「新品同様」の状態に戻すことを指しているわけではないということです。
なお、自然損耗の意味は、『入居者が入れ替わらなければ取替える必要がない程度の状態』のことです。具体的には、畳や絨毯の損耗、日照や結露による壁紙の汚損、清掃で取れる程度のタバコのヤニなどが該当します。当然、画鋲の穴やドアのひっかき傷などは自然損耗に含まれます。
賃料に含まれる修繕費
不動産鑑定評価基準では、毎月の賃料（管理費や共益費を含む）の中に減価償却費や維持・管理費、公租公課、損害保険料などが含まれているとしています。従って、画鋲の傷などの修繕費も賃料の中で負担していることになります。
なお、賃貸住宅の契約において、オーナーの修繕義務を免除する特約が付帯されていることもありますが、それは契約期間中にしか効力が生じません。退去時の修繕費を入居者に請求できるわけではありません。
従って、未払い賃料がなく、また過失による損傷が無ければ敷金の全額返還請求は入居者の正当な権利であり、オーナーには返還する義務があります。
まとめ
入居者は善管注意義務でもって賃貸住宅を使用しなければなりません。従って、故意や不注意で損傷を与えた場合は、自費で修繕費を負担しなければなりません。ただし、自然損耗や経年劣化に対する原状回復義務はありません。
